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在澳洲,政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持,每年都回采取多项措施支持其发展,其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产,以此作为个人投资组合的一部分。海外人士在买房时可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策,即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经FIRB批准。
FIRB(Foreigh Investment Review Board)澳大利亚外国投资审查委员会,按照目前的规定外国人(指还没有取得澳洲永久居留权的人)要在澳洲买房要获得FIRB的批准。
FIRB的批准是指具体某一个房子可不可以卖给外国人,而不是这个外国人可不可以买这一套房子。我们经常会听到说楼花不需要去申请FIRB的批准,其实这个概念不够完整,因为发展商通常已经将他们开发的楼盘整体拿到FIRB去审批了,FIRB可能已经批准该楼盘的80%可以卖给外国人,所以给我们的“假象”是楼花无须申请,实际上这些房子已经获准卖给外国人了。二手房通常都要求去审批,因为原来的业主卖给你前部可能去审批过的。
鉴于批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人,而不是这个外国人可不可以买这一套房子的原理,所以申请人在申请FIRB的批准时必须要提供房子的具体信息。
以下是几种FIRB常见小知识归纳:
澳洲是目前唯一施行负扣税(Negative Gearing Tax Return)的国家。顾名思义, 负负得正,应用得当的话不但无需纳税还可申请税务补偿。当然也有前提 – 投资用途。
为了鼓励房产投资,ATO澳洲税务局把个人房屋出租列为一种可产生可纳税收入(Assessable Income)的投资,而这种投资通常都是“亏”的。
会计有一个原则叫“Accrual Accounting”,中文叫“权责发生制”,是指以应收/应付作为确定本期收入和费用的标准,而不问货币资金是否在本期收到或付出。即收入按现金收入和未来现金收入– 债权的发生来确认。费用按现金支出及未来现金支出– 债务的发生进行确认。而不是以现金的是收入与支付来确认收入费用。大概的意思就是账面上把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候购买者并不会考虑到这些账面上的折旧。
举个例子:
今年你的工资是8万,税后的是$62,453。
计算如下:TAX:($80000-$37001)*32.5% -($37000-$18201)*19% = $17,547
假设去年,你购置了60万的新房,贷款了房款的80%为48万,贷款利率为5.5%。房子第一年的折旧在$18,000左右。
你把房子出租后,其他支出包括:市政费(Council Fee),水费(Water Fee),物业管理费(Strata),贷款利息(Mortgage Interest)等;而收入则是租金(Rent)。以出租回报率(ROI)为5.2%计:
收入-支出= $600*52(一年的租金)- 5.5%*$480,000(贷款利息)- $500(水费)- $1200(物业费)- $600(市政费)
最后得出约等于0,那么这套房子的总亏损就约等于房屋折旧额度$18,000。接下来重新计算今年的纳税金额了。
因为投资亏损的缘故,今年的可纳税收入(Taxable Income)变成了$62000 = $80000 – $18000
Tax = ($62000 – $37001)* 32.5% – ($37000 – $18201)* 19% = $11697
因此你可以向ATO澳洲税务局索回多缴纳的Tax
$5850($17547 – $11697)。
由于收入越高者税率越高,从上述例子中可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果,年收入越高的投资者年退税额相应也会越高。